前回のコラム（3月10日リリース「コロナ禍のオフィスの在り方『攻めのダウンサイジング』」）では、コロナ禍前後で起きているオフィス・マーケットの変化、そして最後の章で少しだけ「居抜き/セットアップ」のトレンドについて、発信しました。今号では、その「居抜き/セットアップ」に焦点を当てて発信していきたいと思います。
居抜き/セットアップによるコスト削減効果
まず、もっとも実感し易いのは、コスト削減ができるというメリット。
コストメリットについては、通常の物件に移転した場合と、居抜き/セットアップ物件への移転の場合を並べて比較してみると、その違いが分かりやすいです。以下にシュミレーションを作成したので確認をしてみてください。
現在もっともニーズのある課題を設定、経済条件等は以下のように設定しました。
<前提条件>
課題：「テレワークの推進によって出社率が低下、既存面積が余剰になり固定費を圧縮したい」
✓社員数：50名
✓エリア：主要5区内
✓広さ：100坪から50坪へのサイズダウン移転
✓賃料：2.0万円/坪（新旧オフィスで同一単価に設定）
✓保証金（敷金）：8か月分（償却 1か月分）
✓居抜き入居工事では予備費を設定（サイン変更、クリーニング費等）：50万円
これらを踏まえて、実際の比較をご覧ください。
いかがでしょうか。なんと、総額で1,950万円（▲60％）の削減効果が見込めることになります（移転や解約のタイミングによって変動します）。この額のキャッシュアウトを抑止できることは、特にこの不透明な経営環境下では非常に大きなメリットです。
ところで、居抜き/セットアップで注目されがちなのが、内装費用が削減できるというポイント。むしろココだけに焦点が当てられることも多い印象です。しかし、削減効果が大きい項目として、以下の2点は軽視できません。
・退去物件の原状回復費用の削減効果（※入退去ともに居抜き/セットアップを活用の場合）
・重複賃料の削減効果
実際に比較表では、削減総額の過半数がこの2つで占められています。
重複賃料の削減効果について補足すると、入居予定物件の内装工事は、契約開始後（＝賃料発生後）に着工されるもの。その期間は当該規模の物件で平均1か月要します。その期間の重複する賃料が不要になることでの削減効果がひとつ。
また、退去物件では、原状回復工事は退去してからでないと実施することはできません。その期間もまた、1か月間をみるのが一般的。それぞれを合わせた重複期間が2か月分発生するというわけです。
オフィスの在り方の変化
ここで少し前回のコラムをおさらいしたいと思います。
過去の不況下においては大きなトレンドにはならなかった居抜き/セットアップ物件が、現在、流通量が増え注目を集めている理由は、
働き方の多様化が浸透し始めた結果
であると当社は捉えています。現在、急成長のベンチャー企業や、優秀な人材の獲得を実現している企業群においては、「機能性」と「魅力的なビジュアル」を両立したオフィスに積極的に投資する傾向が高まっています。その結果、
・コミュニケーション活性化の仕掛け
・集中できる環境
・リラックスできる
・イノベーションを誘発するデザイン
こんな要素を体現したオフィスの絶対数が増え、マーケットにもそういったオフィスの流通量が増えたというワケです。
ところで、これらの要素をもったオフィスとは、どういうものなのでしょうか。家具の使い方やデザインなど、いくつか実例をご紹介していきたいと思います。
コミュニケーション活性化の仕掛け
窓際に並んでいるのが、いわゆる「ファミレス席」と呼ばれるミーティングスペース。ここ数年の大きなトレンドのひとつです。デスクとチェアの間が近いため省スペース、適度な解放感があって、落ち着いた雰囲気でミーティングができるということで、当社のお客様にもご好評いただいています。
ロッカー前のタッチダウンスペースに配置されたベンチ、ソファ。偶発的なコミュニケーションを生み出す仕掛けです。出退勤時などに何気ない会話を誘発し、日頃の社内コミュニケーションの円滑化、一体感の醸成など一役買ってくれます。
その他にも、人が多く行き交うメイン導線上にコピーコーナーなどを配置する、回遊性のある導線にするなど、部署間でも交流が生まれるようなゾーニングの工夫もご提案することが増えてきています。
リラックスできる環境
休憩スペースに設置されたハイバックチェア。背もたれが高く、視界を遮るヘッドレストを備えたチェアが、短時間でもリラックス効果を高めてくれます。ソロワーク時には、このチェアは集中できる場所として有効です。オンライン会議が一般化した昨今、防音効果のある製品を求める声は一層増えています。
オフィス内にグリーンを取り入れるバイオフィリックデザイン。自然とのつながりを感じられる環境は、集中力を高め、精神的、肉体的な幸福を向上させるとされています。
居抜き/セットアップのピックアップ物件
ここからは、当社の運営する居抜き・セットアップオフィス専門サイト「Value Office（バリューオフィス）」に掲載されている3つの物件をご紹介していきます。(2021年3月29日時点)
＃１ 和風メリハリオフィス
<概 要>
・エリア：千代田区神田
・広 さ：43坪
<リーシングコンサルタントより>
「ワンフロア40坪台の物件は、案外多くありません。神田エリアで交通の便も良く、機能性も兼ね備えたコンパクト物件で、まさに攻めの縮小移転にピッタリのオススメ居抜き物件。個室の会議室の床はフローリングで、リラックスした空気の中でミーティングができそうです。リフレッシュコーナーには畳を使った小上がり風の部屋も。ランチが絶好のリラックスタイムになること間違いなしですね！終業後に少人数で一杯、なんてこともできそうで夢が広がります…」
＃２ おしゃれさと、優しさと、力強さと
<概 要>
・エリア：港区新橋
・広 さ：130坪
<リーシングコンサルタントより>
「エントランスに足を踏み入れると、そこには壮大なヒマラヤ山脈の巨大なボードがお出迎え。まるで美術館に迷い込んでしまったかと錯覚してしまいそうな印象的な物件です。
この物件は、65坪×2フロア（3F、4F）からなりますが、3Fは、天井までの壁と遊び心の効いた床材で仕切られた空間になっています。そして4Fがヒマラヤ山脈ボードのフロア。こちらは、ボードをぐるりと囲むようにデザインされた開放的な空間になっており、使い方は自由自在！お客様を招いた展示会なんかにも活用できそうですね。エントランスから全てのエリアにダイレクトアクセスできる設計も好感。細かいですが、梁にまでフローリング調のシートが貼ってあることで、統一感が増している徹底っぷりも好みです。
この物件もバリューオフィスに絶賛掲載中ですので、以下のリンクからご参照ください」
＃３ 洗練された大人のオフィス
<概 要>
・エリア：品川区東品川
・広 さ：152坪
<リーシングコンサルタントより>
「なかなか出ない大型の居抜き物件です。床、壁、照明などドコを見てもデザインセンスの光るアイテムがふんだんに使われています。ガラス、木、スチールなど、素材のもつ特性や醸し出す雰囲気をうまく利用し、調和させているのは見事という他ありません。まさに機能性とデザイン性を兼ね備えたワークスペースです」
まとめ
今回は、居抜き/セットアップ物件に焦点を当てました。今回のポイントを整理すると、
・コスト削減効果が大きく、内装費用だけでなく原状回復費用や重複賃料部分でも大きな効果が見込める
・「機能性」と「魅力的なビジュアル」を両立したオフィスが流通し始めている
・FRSの居抜き/セットアップ物件専門Webサイト「ValueOffice」には、居抜き/セットアップ物件が豊富に掲載中
という３点です（特に３つめが重要です）。
「ValueOffice」には、居抜き/セットアップ物件が、ご紹介したもの以外にもたくさん掲載されていますので、一度じっくりと眺めてみてください。貴社にぴったりの物件が見つかるかも知れません。
居抜き/セットアップ物件は、あっという間に成約してしまうものも少なくありません。何かひっかかりを感じる物件がございましたら、お早めにお問い合わせください。
（著：FRS広報チーム）